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Dans le Val-de-Marne, l’état des lieux est souvent le moment où tout se joue pour une location. C’est un document simple en apparence, mais il peut éviter beaucoup de tensions si on le fait avec méthode, des mots précis et des preuves visuelles solides. Cette page réunit des repères concrets et des conseils pratiques pour organiser un état des lieux en Val-de-Marne (94), avec un focus utile sur Créteil, la plus grande ville du département, et sur les réalités locales (marché locatif dense, rotations rapides, logements anciens et récents, colocations, locations meublées, saisonnières).
Constat’Expert intervient comme agent indépendant pour réaliser et formaliser des constats et états des lieux, avec une approche centrée sur les faits, la traçabilité et la clarté du document final. L’objectif ici n’est pas de vendre une prestation, mais d’aider à faire les bons choix, au bon moment, avec les bonnes démarches, en réduisant les zones grises.
Dans des communes comme Créteil, Vitry-sur-Seine, Champigny-sur-Marne, Saint-Maur-des-Fossés, Ivry-sur-Seine, Maisons-Alfort, Fontenay-sous-Bois, Villejuif, Alfortville ou Nogent-sur-Marne, on croise des situations très variées : studios étudiants, appartements familiaux, pavillons, logements récents, immeubles anciens, copropriétés avec des parties communes fragiles, locations meublées, et aussi une part importante de mobilité (mutation, séparation, fin d’études, alternance). Résultat : les sorties et entrées s’enchaînent parfois vite, et le document d’état des lieux devient le point de référence qui protège tout le monde.
Un état des lieux utile, c’est :
un document lisible et objectif (pas un roman, pas un texte vague) ;
des descriptions pièce par pièce et élément par élément ;
une distinction nette entre usure normale et dégradation ;
des photos cohérentes, idéalement horodatées, pour éviter les débats stériles ;
une cohérence avec le dépôt de garantie et les règles légales (délais, retenues, justificatifs).
Le piège le plus fréquent, c’est la formulation floue : bon état, correct, propre, à revoir. Ces mots ne décrivent rien de mesurable. À la place, il faut des détails observables : peinture mur nord : 2 traces noires verticales de 8 cm, plinthe fendue sur 12 cm, joint silicone jauni autour de la baignoire, rayure profonde sur stratifié 15 cm à l’entrée.
L’état des lieux d’entrée sert à figer l’état réel du logement au moment où le locataire récupère les clés. Il protège le locataire autant que le bailleur, car il évite qu’on reproche ensuite une marque déjà présente.
Conseils concrets pour un état des lieux d’entrée solide :
Faire le relevé des compteurs (électricité, eau, gaz si présent) et noter les index. Dans certains immeubles de Créteil, les compteurs sont en local technique ou sur palier : anticipez l’accès (gardien, badge).
Tester les points importants : chauffe-eau, plaques, four, hotte, VMC, radiateurs, robinetterie, chasse d’eau, volets, fenêtres.
Décrire les sols avec précision (parquet, stratifié, carrelage) : impacts, rayures, lames abîmées, joints noircis.
Vérifier les éléments de sécurité : détecteur de fumée, garde-corps, fermetures.
Pour un meublé, ne pas se limiter à meublé complet : lister et décrire l’état réel de chaque élément.
Un bon réflexe en Val-de-Marne : intégrer une photo d’ensemble par pièce + des photos de détails (défauts, équipements, plaques signalétiques si utile). Si les photos sont horodatées, on renforce la traçabilité.
L’état des lieux de sortie compare le logement au départ avec l’état décrit à l’entrée. C’est là que se discutent éventuellement des réparations locatives, des retenues justifiées sur dépôt de garantie, et la remise en location.
Points clés à sécuriser :
Différencier ce qui relève de l’usure normale (vieillissement) et ce qui relève d’un manquement (casse, trous importants, manque d’entretien manifeste).
Noter l’état de propreté de façon factuelle : calcaire visible sur paroi, graisse sur crédence, moisissures sur joints, plutôt que sale.
Vérifier les équipements fournis (meublé) : présence, fonctionnement, état.
Réaliser le relevé des compteurs à nouveau, et récupérer les clés précisément (nombre, badges, télécommandes).
Astuce très pratique : si des travaux de remise en état sont prévisibles, noter dans le document les éléments à chiffrer (ex : rebouchage 6 perçages mur salon, remplacement abattant WC fissuré, réfection joint douche). Ça facilite ensuite la demande de devis et la justification.
On dit contradictoire quand l’état des lieux est réalisé en présence des deux parties (ou de leurs représentants), avec possibilité d’émettre des observations. C’est la forme la plus apaisante quand tout se passe bien, parce que chaque point est vu, discuté, acté.
Conseils pour que ce moment reste simple :
Prévoir un créneau suffisamment large (un studio peut aller vite, un 3 pièces meublé peut prendre plus de temps).
Éviter les fins de journée trop serrées, surtout en période de déménagement.
Avoir sous la main les documents utiles : bail, état des lieux d’entrée, inventaire, dernières factures d’entretien si besoin (chaudière, ramonage).
Réaliser les tests (chauffe-eau, électroménager) pendant que tout le monde est sur place.
Même si la discussion est cordiale, le document doit rester factuel. L’idée n’est pas de négocier dans l’instant, mais d’écrire ce qui est constaté.
La photo n’a d’intérêt que si elle est rattachée à un contexte : quelle pièce, quel angle, quel élément, quel défaut. Des photos horodatées (date/heure) ajoutent une couche de sécurité, surtout en cas de contestation tardive.
Bonnes pratiques :
Toujours associer la photo à une mention dans le texte (ex : photo 12 : joint baignoire, côté robinetterie).
Photographier les défauts avec un repère visuel (distance suffisante + zoom).
Éviter les photos trop sombres : ouvrir les volets, allumer, prendre de face.
Conserver un dossier organisé : Entrée - Créteil - T2 - 2026-03-05 par exemple, avec un classement par pièces.
Un inventaire utile n’est pas une liste de mots, c’est une liste vérifiable. En Val-de-Marne, les meublés sont fréquents près des transports, des zones d’activité et des campus. Or, les litiges viennent souvent d’un inventaire incomplet : vaisselle sans détail, table sans état, literie sans précision.
Un inventaire clair comprend :
la liste précise des meubles et équipements (modèle si utile, quantité, accessoires) ;
l’état au moment de l’entrée (usure, taches, rayures) ;
les éléments consommables si vous souhaitez les intégrer (ampoules, piles, etc.), en restant raisonnable.
Pour la vaisselle : mieux vaut écrire 6 assiettes plates, 6 assiettes creuses, 6 verres, 6 bols… que vaisselle complète, parce que complète ne veut rien dire si un objet manque.
La visite virtuelle 360° n’a pas vocation à remplacer l’écrit, mais elle peut compléter l’état des lieux, surtout pour :
un logement avec beaucoup de surfaces (salon long, couloir, multiples placards) ;
un meublé avec beaucoup d’objets ;
une gestion à distance (propriétaire non présent) ;
une relocation rapide.
Le point d’attention : une visite 360° est une vue d’ensemble, elle ne capte pas toujours les petits défauts. On la combine donc idéalement avec des photos de détails et un texte précis.
La visite locative (ou visite de contrôle avant location) aide à éviter les surprises : points de sécurité, niveau d’équipement, état général, cohérence entre annonce et réalité. Dans des villes très demandées comme Maisons-Alfort, Saint-Maur-des-Fossés, Nogent-sur-Marne ou Vincennes (souvent citée par les candidats locataires même si elle a des spécificités de marché), les candidats comparent vite, et les défauts non anticipés ressortent immédiatement.
Conseils concrets :
vérifier les ouvrants (fenêtres/volets), c’est un motif fréquent de réclamation ;
contrôler la ventilation (VMC, bouches), surtout dans les salles d’eau ;
regarder l’état des joints et des silicones ;
tester les prises visibles et interrupteurs clés ;
faire un point sur les rangements : portes qui ferment, rails de placards.
La location saisonnière et les séjours de courte durée changent la logique : les états des lieux sont plus fréquents, l’usure peut être plus rapide, et la traçabilité doit être simple et rapide.
Conseils très pragmatiques :
standardiser une grille courte : sols, murs, sanitaires, cuisine, linge, électroménager, déchets, clés.
privilégier des photos récurrentes aux mêmes endroits (mêmes angles), pour comparer facilement.
noter systématiquement les éléments sensibles : canapés, literie, table, plan de travail, robinetterie, parois de douche.
intégrer un mini inventaire qui évite les pertes invisibles (télécommande, adaptateurs, multiprise, sèche-cheveux).
Dans des secteurs du Val-de-Marne où les séjours se succèdent, le vrai enjeu est la régularité : mieux vaut un contrôle court mais toujours identique, qu’un grand contrôle fait une fois sur trois.
Un sinistre, ce n’est pas seulement de l’eau ou de la fumée. Ce sont des causes possibles, des zones touchées, des conséquences visibles et parfois évolutives (gonflement d’un parquet, cloques de peinture, auréoles, odeurs, moisissures). Un constat factuel sert souvent à :
clarifier l’étendue des dommages visibles ;
documenter l’évolution (avant/après séchage, avant travaux) ;
aider les démarches d’assurance (sans se substituer à l’expert d’assurance).
Bonnes pratiques en cas de dégât des eaux en Val-de-Marne :
prendre des photos immédiates, puis d’autres à 48-72 h si l’humidité travaille ;
noter les endroits précis : mur mitoyen cuisine, angle nord-est, plafond salle d’eau, 1 m² taché ;
conserver les preuves de signalement (mail au syndic, déclaration à l’assurance) ;
éviter de jeter les éléments endommagés trop vite si l’assureur doit constater.
En cas d’incendie ou de départ de feu, les suies et odeurs se déposent loin de la zone initiale. Documenter les surfaces et l’aération devient utile, ainsi que l’état des ouvrants et des circuits électriques visibles (sans manipulation dangereuse).
Les tarifs varient selon la surface, le niveau d’équipement, le meublé/non meublé, le niveau de détail attendu, la présence d’annexes (cave, parking, balcon), et le volume de photos ou de pièces jointes.
Repères de budget à garder en tête (ordre d’idée) :
Studio / T1 : souvent plus rapide, mais attention aux meublés très équipés.
T2 / T3 : temps de visite plus long, inventaire parfois conséquent en meublé.
Grandes surfaces, maisons : beaucoup d’ouvrants, extérieurs, dépendances, donc plus de points de contrôle.
Sinistre : dépend de l’étendue, du besoin de photos, et du suivi (un ou plusieurs passages).
Ce qui coûte cher sans qu’on s’en rende compte : un inventaire imprécis qui déclenche ensuite des échanges interminables, des relances, des devis contestés. À l’inverse, un document clair réduit souvent la dépense globale liée au turnover (temps, conflits, retards de relocation).
Côté bailleur (ou gestion) :
vérifier que le logement est conforme à la location (sécurité de base, ventilation, équipements annoncés) ;
préparer le dossier : bail, diagnostics, notice d’information si applicable, inventaire meublé ;
planifier l’état des lieux au moment où le logement est accessible et éclairé.
Côté locataire :
arriver avec une idée claire de ce qui compte pour vous (humidité, fenêtres, chauffe-eau, chauffage) ;
ne pas hésiter à demander les tests simples pendant l’état des lieux ;
relire avant signature, et demander que les défauts visibles soient notés.
Il arrive qu’on découvre un détail après coup (une ampoule grillée, une poignée qui se desserre, un robinet qui fuit légèrement). Le bon réflexe : le signaler vite, par écrit, avec photo. L’objectif n’est pas d’accuser, mais de garder une chronologie claire.
Côté locataire :
anticiper le nettoyage et les petites réparations locatives simples (rebouchage léger, détartrage, remplacement d’un abattant si cassé par exemple) ;
récupérer les preuves d’entretien si vous les avez (chaudière, ramonage selon cas) ;
prévoir un état des lieux en journée si possible.
Côté bailleur :
éviter de décider à chaud des retenues : il faut des justificatifs (devis, facture) et une cohérence avec l’état des lieux d’entrée ;
distinguer ce qui relève d’une remise en état normale entre deux locations (peintures très anciennes, sol vieillissant) et ce qui relève d’une dégradation.
Sans citer d’entreprises concurrentes, voici des ressources publiques et neutres qui aident vraiment quand une situation bloque ou quand vous cherchez des informations fiables :
ADIL du Val-de-Marne (ADIL 94) : information logement, droits et obligations, dépôt de garantie, réparations, baux, litiges. C’est souvent le premier réflexe quand on ne sait pas si une retenue est justifiée.
ANIL : ressources nationales et fiches pratiques sur la location et les litiges liés au logement.
Service-public.fr : démarches officielles, modèles de courrier, rappels réglementaires.
CAF : pour les aides au logement et les déclarations liées au changement de logement (utile lors des entrées/sorties).
Préfecture du Val-de-Marne et services de l’État : informations générales sur le département et certaines démarches.
Tribunal judiciaire de Créteil : pour les informations pratiques liées à certaines procédures civiles quand un conflit devient sérieux.
Conciliateur de justice : solution amiable, souvent plus rapide et moins coûteuse qu’une escalade.
Mairie de la commune (Créteil, Vitry-sur-Seine, Champigny-sur-Marne, Saint-Maur-des-Fossés, Ivry-sur-Seine, Villejuif, etc.) : informations locales, parfois orientation vers des permanences juridiques ou sociales.
Si vous êtes en copropriété : le syndic et le conseil syndical peuvent aider à clarifier l’accès aux locaux techniques, aux compteurs, aux colonnes, et aux éléments communs impliqués dans un dégât des eaux.
Bon état est un jugement. Peinture blanche, micro-traces près de l’interrupteur, 3 impacts de 2-3 mm est une observation. Plus on décrit, moins on interprète.
Un défaut sans localisation crée une dispute. Rayure sur parquet ne suffit pas. Rayure de 20 cm, parquet salon, devant baie vitrée, lames sens est-ouest est exploitable.
Le but n’est pas de noyer l’information. Une photo nette, au bon endroit, au bon moment, vaut plus que 50 images sans repère. Une organisation simple (par pièce) fait gagner du temps à tout le monde.
Dans le Val-de-Marne, beaucoup de logements ont : cave, box, parking, balcon, cellier, local vélos, badge d’accès, télécommande, bip. Ce sont souvent des points de friction à la sortie si on ne les a pas listés dès le début.
La plupart des conflits en meublé viennent de deux choses : les quantités (ce qui manque) et l’état (ce qui est usé). Un inventaire précis évite les discussions interminables.
Scénario (cas typique en zone dense) : appartement T2 meublé à Créteil, dans une résidence avec ascenseur, loué à un jeune actif. Bail meublé d’un an. Le logement a une salle d’eau compacte, une cuisine ouverte, et un stratifié dans le séjour.
Le jour de l’entrée, l’état des lieux est fait en présence des deux parties. Méthode :
Pièce principale : description des murs (peinture blanche, légères traces près des prises), sol (stratifié, une micro-rayure signalée près de la table), plafonnier, fenêtres et volets.
Cuisine : plan de travail (micro-rayures), plaques (bon état), hotte (fonctionne), évier (quelques traces de calcaire), meuble sous évier (sec, sans trace).
Salle d’eau : paroi de douche (traces légères), joints (blancs mais début de jaunissement dans un angle), lavabo, robinetterie, WC, ventilation.
Inventaire meublé : canapé, table, 4 chaises, lit, matelas, couette, oreillers, vaisselle détaillée, micro-ondes, grille-pain, aspirateur, etc.
Photos : une vue d’ensemble de chaque pièce + photos de détails pour les défauts notés. Photos horodatées pour renforcer la chronologie.
Résultat : tout le monde part avec le même référentiel. Les micro-défauts d’entrée sont actés, donc ils ne reviendront pas comme surprise à la sortie.
Six mois plus tard, le locataire signale une auréole au plafond de la salle d’eau, puis une trace sur le mur côté séjour. Il envoie un mail avec photos au bailleur/gestion. Réflexes mis en place :
vérification visuelle et photos supplémentaires à J+2, car la trace s’étend légèrement ;
notation précise des zones : plafond salle d’eau, 60 x 40 cm, auréole jaunâtre, mur séjour côté salle d’eau, bande verticale 1,2 m de haut, peinture cloquée par endroits ;
contact du syndic car suspicion de fuite venant d’un appartement au-dessus ou d’une colonne commune ;
déclaration d’assurance si nécessaire, selon l’organisation (assurance occupant/bailleur/copro).
Un constat factuel est établi : il ne désigne pas un responsable, mais décrit les faits et leur évolution, ce qui aide les échanges entre syndic, assurances et intervenants.
La fuite est traitée (intervention sur une canalisation). Vient ensuite le temps invisible : le séchage. Le point important : repeindre trop tôt peut masquer temporairement puis faire réapparaître des cloques. Le suivi est organisé :
photos de contrôle après séchage ;
mention des surfaces touchées et des finitions à reprendre.
À la sortie, le locataire rend le logement globalement propre. On compare avec l’entrée :
séjour : la micro-rayure d’entrée est toujours là, mais il y a aussi une nouvelle rayure plus longue près de l’entrée (décrite et photographiée).
cuisine : la hotte fonctionne, plaques correctes, mais plan de travail a une marque plus visible (notée).
salle d’eau : traces liées au dégât des eaux visibles sur une zone, mais elles sont identifiées comme liées au sinistre déclaré en cours de bail (chronologie + photos + échanges).
Le document final évite une confusion classique : imputer au locataire des dommages qui viennent d’un sinistre dû à une fuite de colonne. En même temps, il permet de constater clairement des dommages réellement apparus pendant l’occupation (rayures nouvelles, marque plan de travail). Chacun sait ce qui relève de quoi.
Pour les éléments imputables au locataire, la gestion se fait proprement :
estimation chiffrée sur la base de devis/factures si retenue ;
cohérence entre la description de sortie et la retenue ;
pas d’amalgame avec les travaux post-sinistre.
Résultat : moins de contestation, moins de délais, relocation facilitée, et relation plus sereine même après le départ.
Dans les communes très actives comme Créteil, Vitry-sur-Seine, Champigny-sur-Marne, Ivry-sur-Seine, Villejuif, Maisons-Alfort, Fontenay-sous-Bois, Saint-Maur-des-Fossés, Choisy-le-Roi, Alfortville, les causes de litiges reviennent souvent : états des lieux trop courts, inventaires vagues, photos inutilisables, confusion entre usure et dégradation, et mauvaise gestion des sinistres en copropriété. Les mêmes méthodes simples règlent la plupart des problèmes, quel que soit le quartier.
Logement éclairé, accès aux pièces et annexes, escabeau si besoin.
Tous les jeux de clés, badges, télécommandes rassemblés.
Relevé des compteurs possible (accès local technique anticipé).
Appareils prêts à être testés (eau, électricité).
Pour un meublé : inventaire préparé, avec quantités.
Téléphone chargé pour les photos, ou appareil dédié.
Temps suffisant prévu pour relire avant signature.
