⭐ Intervention sous 24 à 48h
⭐ Rapport complet avec photos horodatées
⭐ Neutre & conforme à la loi
Votre état des lieux complet, signé, horodaté et conforme. Photos HD, signatures électroniques et descriptions précises.
Une neutralité totale pour éviter les litiges
Ni agence, ni gestionnaire, uniquement l’intérêt du constat.
Propriétaire, locataire ou agence ?
Nos états des lieux s’adaptent à tous les profils.
En Seine-Saint-Denis (93), avec une offre locative dense et très variée (immeubles anciens, copropriétés récentes, logements sociaux, maisons de ville, petites surfaces étudiantes, colocations), l’état des lieux reste un moment charnière. Ce n’est ni une formalité, ni un papier de plus. C’est un document qui fixe, à un instant précis, l’état réel d’un logement et de ses équipements. Dans la pratique, c’est lui qui évite que des discussions sans fin s’installent au moment du départ, notamment sur la retenue de dépôt de garantie, la remise en peinture, les sols, la propreté, ou des éléments plus techniques comme la ventilation, les joints de salle d’eau ou les traces d’humidité.
Dans le 93, les situations typiques reviennent souvent, que l’on soit à Saint-Denis, Montreuil, Aubervilliers, Aulnay-sous-Bois, Drancy, Pantin, Bobigny, Noisy-le-Grand, Bondy, Le Blanc-Mesnil ou Sevran : logements occupés intensément, rotations rapides, contraintes de temps, clés à récupérer auprès d’un tiers, travaux juste terminés, ou encore sinistres récents. L’objectif de cette page est de donner des repères concrets et actionnables sur les prestations courantes autour des états des lieux et des constats, sans discours commercial, avec des conseils de terrain, des budgets réalistes et des démarches utiles à connaître localement.
Le 93 combine plusieurs facteurs qui renforcent l’importance d’un état des lieux sérieux :
Rotation locative parfois élevée sur des petites surfaces et des secteurs proches des transports (RER, métro, tram). La fréquence des entrées/sorties augmente mécaniquement le risque de désaccord si l’écrit n’est pas précis.
Bâti hétérogène : entre logements anciens (sols irréguliers, peintures multiples, menuiseries anciennes) et programmes récents (matériaux plus fragiles, équipements standardisés qu’on pense ne pas devoir décrire), les détails changent, mais la méthode doit rester la même.
Humidité, ventilation, usage intensif : dans les pièces d’eau et les cuisines, les sujets récurrents sont la VMC, les moisissures, les joints, les traces autour des fenêtres, ou des microfuites.
Colocations et meublés : l’inventaire et la traçabilité (photos horodatées, liste du mobilier) sont souvent ce qui fait la différence quand un occupant part et qu’un autre reste.
Un état des lieux utile se reconnaît à ceci : il permet à une personne extérieure de se représenter le logement sans l’avoir vu, et de trancher une question qui a fait quoi sur la base de faits datés.
L’état des lieux d’entrée est le point de départ. Il ne s’agit pas de chercher des défauts, mais de décrire l’existant. Plus la description est claire, moins il y a de place pour des interprétations, et plus la relation propriétaire-locataire démarre sereinement.
Ce qui aide :
Logement propre et accessible (cave, box, balcon, local vélo si concerné).
Électricité et eau actives si possible, pour tester (prises, éclairage, robinetterie, chasse d’eau).
Documents prêts : bail, annexes, diagnostics, relevés de compteurs, notice des équipements.
Clés regroupées et identifiées (porte, boîte aux lettres, badge, cave, portail).
Ce qui crée des tensions inutiles :
Travaux non terminés à 90 % : ce 10 % devient souvent le sujet principal.
Pièces encombrées qui empêchent de voir murs/sols.
Absence de test des équipements : un dysfonctionnement découvert après peut être contesté.
Pour chaque pièce, on décrit sols / murs / plafonds, puis menuiseries, puis équipements. L’idée est d’être régulier.
Entrée / couloirs : sol (rayures, taches), murs (traces, chocs), plinthes, éclairage, sonnette/interphone.
Séjour : état du sol (lames, joints, moquette), murs (trous, reprises), fenêtres (ouverture, poignée), volets (manivelle, sangle), radiateurs.
Cuisine : plan de travail, crédence, meubles (portes, charnières), évier (rayures), siphon (fuite), plaque/four/hotte (présence, état, fonctionnement si possible), VMC.
Salle d’eau / salle de bains : joints, faïence, baignoire/douche (fissures, silicone), lavabo, miroir, ventilation, porte-serviettes, traces d’humidité.
WC : chasse d’eau, fixations, joints au sol, aération.
Chambres : placards (rails, portes), sol, fenêtres, prises.
Balcon / extérieur : garde-corps, sol, évacuation, traces d’infiltration.
Conseil terrain : éviter les termes vagues (bon état, correct). Préférer une description courte mais visuelle : mur blanc, 2 impacts près de l’interrupteur, parquet : 3 rayures de 10-15 cm côté fenêtre.
L’état des lieux de sortie compare l’état du logement au moment du départ à celui décrit à l’entrée. C’est souvent là que le dépôt de garantie devient un sujet sensible. Une règle simple aide à garder une approche factuelle : on ne punit pas un locataire, on décrit des écarts, puis on qualifie ce qui relève :
de l’usure normale (vie normale du logement),
d’un défaut d’entretien (nettoyage, joints noircis, filtres jamais faits),
d’une dégradation (trou important, casse, brûlure, choc).
Pour un locataire qui quitte un logement à Saint-Denis, Pantin ou Montreuil, la préparation la plus efficace tient en trois points :
Nettoyage ciblé : cuisine (graisses), salle d’eau (calcaire, joints), vitres, plinthes.
Petites réparations : reboucher proprement les trous de fixation, recoller une plinthe, remplacer un abat-jour cassé si c’était présent à l’entrée.
Relevés : compteurs (eau, électricité, gaz), et restitution de toutes les clés.
Côté bailleur, c’est utile de préparer :
un accès aux communs,
le dossier d’entrée (photos, inventaire, annexes),
une grille de vétusté si elle est prévue (si ce n’est pas le cas, on reste sur des éléments concrets et datés).
Peintures : salissures vs dégradations. Des traces localisées et lessivables ne se traitent pas comme un mur entièrement marqué, avec reprises visibles.
Sol : une rayure fine sur stratifié n’a pas le même impact qu’une lame cassée.
Humidité : il faut distinguer infiltration (bâti) et condensation liée à l’aération/ventilation et aux usages. Dans les deux cas, les photos datées aident à objectiver l’état constaté.
Électroménager en meublé : fonctionnement, présence d’accessoires (grilles, plaques, bacs), propreté.
Un état des lieux contradictoire signifie que les parties (ou leurs représentants) sont présentes, constatent ensemble et signent. Sur le plan pratique, cela permet :
d’avoir une version unique du document,
de réduire les allers-retours ce n’est pas comme ça que je l’ai vu,
d’intégrer des remarques immédiatement, sur place,
d’acter les réserves si un test n’a pas été possible.
Conseil : si un élément n’a pas pu être vérifié (ex. chauffe-eau inaccessible, électricité non active), on l’écrit clairement comme non testé. C’est plus sain que de laisser un vide.
Les photos horodatées n’ont pas vocation à remplacer l’écrit. Elles servent à illustrer ce qui est décrit, surtout pour :
les chocs, fissures, trous,
les traces d’humidité,
l’état des équipements (plaque, four, hotte, VMC),
les compteurs,
l’inventaire d’un meublé.
Quelques repères utiles :
privilégier des plans moyens (on situe l’endroit) + un gros plan (on voit le détail),
éviter les photos floues ou prises de trop près sans contexte,
toujours photographier les éléments qui font débat (même si ça semble petit).
Dans un studio à Aubervilliers ou une colocation à Pantin, la photo qui montre le mur entier + la trace près de la fenêtre est souvent celle qui clarifie tout, plusieurs mois après.
En location meublée, l’inventaire est un vrai point d’appui. Un inventaire utile est :
structuré par pièces,
précis (quantité, état, marque si pertinent),
cohérent avec les photos.
Éléments fréquemment oubliés et pourtant sources de discussion :
télécommande (TV, clim, portail),
accessoires de cuisine (grille de four, plaque lèchefrite, bac à glaçons),
petits équipements (aspirateur, étendoir, fer à repasser),
alèses, housses, rideaux,
ampoules et abat-jours,
clés/badges supplémentaires.
Conseil budget-temps : mieux vaut un inventaire clair et complet dès l’entrée que de rattraper en sortie. Dans les meublés autour de Saint-Denis et La Plaine, c’est un gain net en sérénité.
La visite virtuelle 360° n’est pas un gadget si elle est utilisée pour les bons usages :
location à distance (candidats qui ne peuvent pas visiter),
logements avec beaucoup d’espaces (T3/T4, maison),
besoin d’un support visuel neutre, notamment en gestion saisonnière,
archivage : revoir l’agencement et l’état général.
Limites à connaître :
elle ne remplace pas les photos ciblées des défauts,
elle peut lisser certains détails (petites rayures, joints).
Dans un T2 à Montreuil ou un logement familial à Noisy-le-Grand, une 360° bien faite aide surtout à limiter les malentendus sur la disposition, la luminosité et les volumes.
La visite locative (avant mise en location, en cours de bail ou avant une relocation) sert souvent à :
repérer des travaux indispensables,
vérifier des points de sécurité et d’usage,
préparer une remise en location plus fluide.
Points concrets à vérifier :
ventilation (bouches VMC propres, extraction fonctionnelle),
eau (microfuites sous évier, sous lavabo, joints),
électricité (prises cassées, luminaire dangereux),
menuiseries (fermeture, étanchéité visible),
détecteur de fumée,
traces d’humidité (angles, plafonds, contour fenêtres).
Le plus utile, c’est un compte rendu simple : à faire avant relocation, à surveiller, OK.
La location saisonnière (ou de courte durée) demande plus d’organisation qu’une location classique, même sur une zone très connectée comme le 93. Ici, l’enjeu n’est pas de faire compliqué, mais de ne pas se retrouver coincé par une formalité oubliée.
Déclaration en mairie : selon la commune et le type de logement (résidence principale ou non), il peut y avoir des obligations déclaratives. Les modalités varient, donc il est prudent de vérifier sur le site de votre commune (Saint-Denis, Montreuil, Pantin, Aubervilliers, etc.).
Taxe de séjour : dans certaines situations, elle est collectée via les plateformes, dans d’autres, des démarches restent nécessaires.
Règlement de copropriété : certaines copropriétés encadrent l’activité (nuisances, va-et-vient, boîtes à clés).
Assurance : vérifier que la couverture correspond à l’usage (responsabilité civile, dégâts des eaux, dommages).
check-in / check-out,
ménage entre deux séjours,
linge,
gestion des clés,
état des lieux ultra-rapide mais rigoureux (photos datées + inventaire),
gestion des incidents (serrure, fuite, panne).
Les coûts varient selon la surface, l’état, la localisation (Saint-Denis centre, canal à Pantin, quartiers résidentiels à Noisy-le-Grand, etc.) et le niveau d’exigence.
| Poste | Fourchette souvent observée |
|---|---|
| État des lieux (entrée ou sortie) | 80 à 200 € selon surface et complexité |
| Pack photos + inventaire (meublé) | 30 à 120 € en plus selon volume |
| Visite locative / pré-relocation | 60 à 150 € |
| Visite virtuelle 360° | 120 à 350 € selon surface |
| Constat sinistre (sur place + rapport) | 150 à 400 € selon contexte |
Ces montants restent des repères pour se situer et budgéter. Le bon réflexe consiste à arbitrer : sur un studio, on vise l’efficacité ; sur un grand logement ou un meublé très équipé, on documente davantage.
Un sinistre, c’est rarement propre. Il y a l’urgence, le stress, parfois des responsabilités croisées (locataire, bailleur, voisin, copropriété). Dans le 93, avec des immeubles parfois anciens et des réseaux collectifs, les dégâts des eaux peuvent se propager vite.
Couper l’eau si fuite active (robinet d’arrêt, compteur).
Couper l’électricité dans la zone touchée si risque (eau près d’une prise, plafond imbibé).
Protéger : seaux, serpillières, bâches, déplacer ce qui peut l’être.
Alerter : voisin du dessus, gardien, syndic si partie commune suspectée.
Documenter : photos horodatées dès que possible, sous plusieurs angles.
Généralement, il faut déclarer rapidement (la règle courante est de quelques jours). L’important est d’être factuel :
date et heure de constat,
pièces touchées,
origine supposée si connue,
mesures prises.
Un constat de sinistre bien rédigé permet de figer :
l’étendue visible,
les traces (auréoles, cloques, odeurs, suie),
les éléments impactés (plinthes, parquet, meubles, peintures),
le contexte (voisin du dessus, colonne commune, fuite d’appareil).
En cas d’incendie (même limité), la suie et les odeurs sont souvent sous-estimées : photos + description précise évitent qu’on réduise le problème à un coup de peinture.
Un bon test : relire l’état des lieux en se demandant si quelqu’un qui n’était pas là peut visualiser.
Mur abîmé n’aide pas.
Mur blanc : 1 impact rond 2 cm au-dessus de la plinthe, côté gauche de la fenêtre aide.
La propreté se traite souvent par une remise en état simple. Une dégradation implique parfois remplacement ou réparation. Noter distinctement :
traces de calcaire,
joint noirci,
cassure, fissure, manque.
derrière les portes,
sous l’évier,
autour des fenêtres,
en haut des murs (moisissures débutantes),
placards (rails).
Après signature, conserver :
le PDF/rapport,
les annexes photos,
le relevé des compteurs,
la liste de clés.
C’est basique, mais dans les cas tendus, c’est souvent ce qui fait la différence.
Ici, l’objectif est de donner des pistes institutionnelles et neutres, utiles à Saint-Denis et dans tout le département, sans orienter vers des entreprises concurrentes.
ADIL 93 (information sur le logement) : conseils neutres sur droits et obligations bailleur/locataire, dépôt de garantie, réparations, congé, charges. Chercher ADIL 93 pour les permanences et modalités (téléphone, rendez-vous, lieux).
ANIL : ressources nationales et fiches pratiques (cadre locatif, modèles, points de vigilance).
CAF de Seine-Saint-Denis : aides au logement, démarches en ligne, attestations.
Préfecture de la Seine-Saint-Denis (Bobigny) : certaines démarches administratives liées au logement selon situation.
Tribunal judiciaire de Bobigny : informations générales sur procédures civiles, accès au droit, selon les cas.
Maisons de justice et du droit / Points d’accès au droit : selon la commune, il existe des permanences d’information juridique.
Syndic de copropriété / gardien : en cas de sinistre, ce sont souvent les premiers interlocuteurs pour parties communes, colonnes, fuites.
Conseil : lorsqu’un litige s’installe, écrire un message clair, daté, avec pièces jointes (extraits de l’état des lieux, photos horodatées) est plus efficace que des échanges oraux.
Ce cas est construit à partir de situations très courantes dans le 93. Les noms et détails sont anonymisés, mais le déroulé est réaliste.
Lieu : Saint-Denis (93), secteur urbain dense, appartement T2 d’environ 42 m² dans une copropriété des années 1970.
Type de location : d’abord location meublée classique (12 mois), puis bascule sur une courte durée pendant quelques mois (mutation du propriétaire).
Enjeux : dépôt de garantie, état du mobilier, traces d’humidité anciennes près d’une fenêtre, et un dégât des eaux en fin de période.
Le logement a été rafraîchi : peinture blanche récente, cuisine équipée, sol stratifié. Le locataire arrive avec des attentes élevées, car tout paraît neuf.
Ce qui a été fait de manière utile :
Description pièce par pièce, en notant dès l’entrée :
séjour : stratifié neuf, 2 micro-rayures visibles en contre-jour près de la baie
chambre : placard coulissant, rail haut légèrement bruyant
salle d’eau : joints silicone neufs, une zone déjà légèrement irrégulière au coin
Photos horodatées :
plans larges de chaque pièce,
gros plans des 2 micro-rayures,
gros plan du joint irrégulier,
photos des compteurs.
Résultat : le locataire signe sans réserve lourde, car tout est noté calmement et factuellement. Le propriétaire est rassuré car même les petits détails sont tracés, donc on ne débattra pas sur un sujet flou plus tard.
Le locataire signale une odeur d’humidité dans le séjour lors des pluies. Une visite locative est organisée.
Constats :
légère trace au bas du mur près de la fenêtre, pas de ruissellement,
aération insuffisante (bouche VMC encrassée),
le joint extérieur de la fenêtre semble fatigué.
Actions recommandées (neutres et concrètes) :
nettoyage de la bouche VMC et rappel d’aération quotidienne,
signalement au syndic si suspicion d’infiltration par façade,
surveillance lors des prochaines pluies, photos datées si aggravation.
Résultat : on évite de laisser le sujet pourrir jusqu’à la sortie, et on documente l’évolution.
Le locataire quitte le logement. L’appartement est globalement propre, mais on observe :
6 nouveaux trous de fixation dans le séjour (TV murale),
une trace de brûlure légère sur le plan de travail,
joints de douche noircis par endroit,
stratifié : nouvelles rayures plus longues près de l’entrée.
Grâce à l’état d’entrée :
les micro-rayures initiales sont connues, on ne les impute pas,
les nouvelles rayures sont situées et photographiées,
les trous sont comptés et localisés.
Qualification factuelle :
trous non rebouchés : défaut de remise en état (réparable),
joints noircis : entretien insuffisant (selon intensité),
brûlure plan de travail : dégradation,
rayures : à apprécier selon profondeur et visibilité.
Résultat : le débat reste cadré. On peut chiffrer raisonnablement (rebouchage, reprise localisée, traitement des joints, solution pour le plan de travail si nécessaire) sans tout refaire par principe.
Le propriétaire part à l’étranger et choisit une courte durée. Le logement est meublé, donc l’inventaire devient central.
Mise en place :
inventaire par pièce avec quantités,
photos horodatées du mobilier et des équipements,
procédure simple de check-in/check-out (clés, poubelles, règles de copropriété).
Incidents typiques gérés :
un verre cassé, noté et remplacé (inventaire mis à jour),
une ampoule grillée, remplacée immédiatement,
une plainte de voisin sur bruit : rappel des règles au voyageur + note écrite.
Résultat : les petits incidents ne deviennent pas des conflits, car ils sont traités comme des faits, tracés et réglés.
Un voisin du dessus signale une fuite. Dans la nuit, une auréole apparaît au plafond de la salle d’eau, puis la peinture cloque légèrement.
Actions dans les 24 h :
photos horodatées (plafond, cloques, angle, mur),
contact syndic/gardien pour recherche d’origine,
déclaration assurance avec date/heure de constat.
Constat rédigé :
localisation précise,
étendue visible,
présence de cloques, humidité au toucher,
impacts sur peinture et éventuelle odeur.
Résultat : le dossier d’assurance est solide. Le constat évite que l’on minimise l’impact (juste une auréole), et permet de suivre l’évolution si séchage long.
Ce n’est pas la sévérité qui sécurise, c’est la précision.
Les photos horodatées sont utiles quand elles illustrent l’écrit.
Une visite locative au bon moment peut éviter une sortie conflictuelle.
En saisonnier, l’inventaire et la méthode de remise des clés évitent 80 % des soucis.
En sinistre, les premiers gestes et la documentation rapide protègent autant le locataire que le bailleur.
