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Propriétaire, locataire ou agence ?
Nos états des lieux s’adaptent à tous les profils.
Le 3e arrondissement de Lyon concentre des réalités très différentes : la Part-Dieu et ses immeubles récents, Préfecture et ses beaux appartements, Montchat plus résidentiel, Sans-Souci / Dauphiné-Lacassagne avec beaucoup de locations étudiantes et jeunes actifs, La Villette et ses secteurs mixtes, ou encore les abords de Brotteaux côté limite 6e. Dans un même mois, on peut enchaîner un studio meublé proche de la gare, un T3 familial vers Montchat, puis un logement neuf avec parking et local vélo près des grands axes.
Cette page est un guide utile et concret, sans discours vendeur : état des lieux d’entrée, état des lieux de sortie, gestion locative saisonnière, état des lieux contradictoire, photos horodatées, inventaire, visite virtuelle 360°, visite locative, et constat de sinistre (dégât des eaux, incendie). Vous trouverez des méthodes simples, des points de vigilance typiques du 3e, des repères budget, des démarches et des contacts publics/associatifs locaux.
Dans le 3e, les désaccords viennent rarement d’un gros sujet inattendu. Ils viennent surtout de constats trop vagues, ou d’un état des lieux fait trop vite. Les thèmes qui reviennent :
Sols : stratifié rayé, parquet marqué, taches anciennes vs récentes, joints de plinthes.
Cuisine : plan de travail gonflé près de l’évier, brûlures, hotte encrassée, frigo fonctionne mais plus très bien.
Salle d’eau : joints silicone noircis/décollés, calcaire, paroi rayée, ventilation insuffisante.
Menuiseries : fenêtres qui ferment mal, poignées fatiguées, volets roulants capricieux (souvent en logements récents).
Propreté : sujet classique, surtout en meublé, qui devient conflictuel si on écrit seulement sale.
Annexes : cave, place de parking, box, local vélo, badges et télécommandes (très courant autour de Part-Dieu / Villette).
Sinistres : dégât des eaux entre étages, fuite lente sous évier, infiltration par façade ou balcon, traces de fumée, début d’incendie de cuisson.
Le point clé : plus l’observation est localisée et mesurable, moins il y a matière à contestation.
L’état des lieux d’entrée sert de base de comparaison. Si l’entrée est solide, la sortie se déroule plus calmement. Une méthode efficace tient en 5 réflexes :
Toujours le même ordre (pièce par pièce)
Une grille constante : sol / murs / plafond / menuiseries / équipements
Des descriptions factuelles (où, quoi, combien)
Des photos horodatées sur les points sensibles
Des index compteurs (et photos des index)
Séjour, chambre, couloir
Sol : rayures, taches, lames abîmées, plinthes.
Murs : impacts, traces de frottement, retouches visibles, fissures.
Plafond : fissures, auréoles, traces d’humidité.
Fenêtres : ouverture/fermeture, joints, poignée, volets/stores.
Chauffage : type, état visuel, test de base.
Cuisine
Évier/robinet : débit, fuite, état du joint.
Sous-évier : humidité, traces d’écoulement, odeur.
Plaques/four/hotte : état + test rapide.
Frigo : joints, propreté, froid, bacs.
Meubles : charnières, portes, éclats.
Plan de travail : brûlures, gonflement, joints.
Salle d’eau / WC
Douche/baignoire : rayures, bonde, débit, état du bac.
Joints silicone : noircissement, décollement.
Ventilation : VMC ou aération (test simple avec une feuille de papier).
Lavabo : fissures, bonde, siphon.
WC : chasse, fixations, abattant.
Électricité
Prises : état et fixation (prises qui bougent = à noter).
Interrupteurs, points lumineux.
Tableau : repérage, anomalies visibles (sans démontage).
Annexes (fréquentes à Lyon 3e)
Cave/box : humidité, porte, serrure.
Parking : état au sol, numéro, télécommande/badge.
Local vélo : badge, accès, état général si mentionné.
Les photos horodatées sont particulièrement utiles pour :
Une tache ou rayure de sol (surtout si l’entrée comporte déjà des marques).
Les joints silicone en salle d’eau (avant qu’ils ne noircissent davantage).
Un meuble meublé (canapé, table, matelas) et l’électroménager.
Les index de compteurs.
Le bon équilibre : pas une tempête de photos, mais des preuves sur ce qui peut être discuté.
L’état des lieux de sortie cristallise souvent les tensions liées au dépôt de garantie. Pour rester sur du solide :
On compare strictement entrée vs sortie.
On décrit sans jugement et sans interprétation.
On distingue ce qui relève de l’usure normale de ce qui relève d’une dégradation (casse, tache profonde, brûlure, impact important, équipement hors service).
Exemples de formulations utiles :
Au lieu de sale : four : dépôts carbonisés visibles, paroi de douche : traces de calcaire sur 40 cm.
Au lieu de abîmé : mur chambre : 3 impacts de 1 à 2 cm près du bureau.
Au lieu de ne marche pas : hotte : s’allume, aspiration très faible (test papier non maintenu).
La propreté devient un litige quand elle n’est pas décrite. La méthode la plus efficace :
Cuisine : hotte (filtre), four, frigo (joints), crédence, siphon.
Salle d’eau : joints, robinetterie, parois, bonde, traces.
Sols : taches localisées, zones concernées.
Vitrages : traces, rails, volets/stores.
Si un point est vraiment problématique, une photo horodatée suffit souvent à calmer le débat.
En meublé (très courant autour de Part-Dieu / Sans-Souci), l’inventaire fait gagner énormément de temps :
Liste par zone : cuisine / séjour / chambre.
Quantité + état + fonctionnement (pour les appareils).
Mention claire des manquants et cassés.
Un inventaire flou est une invitation au conflit. Un inventaire clair est rarement contesté.
Un état des lieux contradictoire, c’est un état des lieux en présence des parties (ou de leurs représentants). Dans la vraie vie, ça marche bien si :
L’ordre des pièces est annoncé.
Les tests de fonctionnement restent raisonnables.
Les désaccords sont actés sans bloquer tout le document : description + photo + mention du désaccord.
Ce qui fait déraper : partir en débat juridique sur place. L’état des lieux décrit, il ne tranche pas tout.
Même si Lyon 3e n’est pas touristique au sens strict comme certains secteurs du centre, la rotation courte durée existe (mobilité pro, missions, proximité gare Part-Dieu). Le problème n’est pas de faire un état des lieux une fois, mais de le faire souvent sans rater l’essentiel.
Contrôle express (5-8 min) : clés/badges, fenêtres, chauffage, odeurs, casse évidente, poubelles.
Contrôle ciblé (10-15 min) : cuisine + salle d’eau (zones à risque).
Contrôle approfondi (si alerte) : inventaire détaillé + photos horodatées + constat si sinistre.
Entre badges d’immeuble, badges de local vélo, télécommandes de parking, clés de cave, clés techniques, la perte d’un élément peut coûter cher. Bon réflexe :
Fiche accès : quantité, type, numéro si présent.
Photo du lot de clés et badges, à plat, au moment de remise.
La visite locative sert à vérifier un logement hors entrée/sortie. C’est utile pour :
Planifier les petites réparations entre deux locataires.
Vérifier un signalement (fuite lente, odeur, humidité, VMC faible, équipement instable).
Préparer une mise en location (rendre le logement fiable et cohérent).
La sortie utile d’une visite locative : une liste d’actions priorisées
sécurité / risque sinistre
fonctionnement des équipements
confort / maintenance
esthétique
Dans le 3e, les petites fuites sous évier et les joints de salle d’eau sont souvent les dépenses les plus rentables : peu coûteux, mais gros risque évité.
La 360° est très utile pour :
Montrer l’état général et la configuration.
Faciliter l’échange à distance (propriétaire, gestionnaire, assurance).
Documenter un sinistre dans son contexte (où se situe la zone touchée).
Elle ne remplace pas :
Les gros plans (rayures, impacts, joints).
Les tests de fonctionnement.
La combinaison efficace : 360° pour le global + photos horodatées pour les détails.
Quand un sinistre arrive, l’ordre des priorités reste simple :
sécurité
limitation de l’aggravation
documentation
démarches
Coupez l’eau si fuite active.
Protégez : seau, serpillière, déplacement de meuble si possible.
Photos horodatées : origine probable, plafond, murs, sols, meubles touchés.
Listez les impacts : peinture cloquée, parquet gondolé, plinthes, mobilier, prises proches.
Pour l’eau potable (coupure, fuite avant compteur, inondation), les services métropolitains orientent vers Eau du Grand Lyon et rappellent le 09 69 39 69 99, avec accessibilité en urgence 24/7 selon leur information.
Priorité : sécurité, appel des secours si nécessaire.
Ne remettez pas sous tension une installation électrique suspecte.
Photos : zone touchée, suie, prises/tableau, détecteur, dégâts annexes.
Pour les urgences gaz (odeur, fuite), GRDF Urgence sécurité gaz : 0 800 47 33 33 (24/7).
Pour l’électricité, Enedis diffuse un numéro dépannage par département (Rhône = 69 : 09 72 67 50 69).
Les montants varient selon surface et niveau de finition, mais quelques postes surprennent souvent :
Joints / étanchéité salle d’eau : petit coût, gros impact si on laisse traîner (risque de sinistre).
Fuite lente sous évier : souvent invisible au début, puis le meuble gonfle et se déforme.
Peinture : le coût grimpe si on doit gérer humidité, reprises multiples, plafonds tachés.
Sols : une réparation localisée peut coûter cher si la teinte/matière est difficile à retrouver.
Meublé / saisonnier : prévoir une enveloppe annuelle (linge, petit électroménager, vaisselle, ampoules). C’est normal, et ça évite l’effet tout lâche en même temps.
Conseil gestion : au lieu de piloter au dernier moment, prévoyez une enveloppe d’entretien annuelle. Les urgences coûtent presque toujours plus cher que la prévention.
La Mairie du 3e arrondissement est un repère utile (infos pratiques, démarches locales, orientations). L’annuaire public indique : 215 rue Duguesclin, 69423 Lyon Cedex 3, téléphone 04 78 95 83 50, mail
ADIL du Rhône : informations logement neutres (baux, dépôt de garantie, charges, travaux, droits/obligations). (Référence utile à garder, surtout quand un différend naît d’une mauvaise compréhension des obligations de chacun.)
Point-justice AMELY de Lyon 3 : 11 rue Turenne, 69003 Lyon, téléphone 04 78 37 90 71.
Commissariat de police de Lyon - 3e arrondissement : l’annuaire public indique le téléphone 04 72 82 15 00.
Eau du Grand Lyon : 09 69 39 69 99, et le site indique que le numéro est accessible 24/7 en cas d’urgence.
Fixe l’état initial. Protège contre (c’était déjà là) en sortie. Utile quand un logement a déjà vécu (sols marqués, joints vieillissants, peinture retouchée).
Compare avec l’entrée. Met en évidence les évolutions et les points à traiter (inventaire manquant, impacts nouveaux, propreté objectivée).
Évite les oublis dans les rotations : contrôle 3 niveaux, inventaire stable, fiche accès.
Réduit les contestations si le cadre est posé et que les désaccords sont actés proprement.
Sécurisent les points litigieux : sol, joints, taches, inventaire, index compteurs.
Indispensable en meublé : quantités + état + fonctionnement. C’est ce qui évite les discussions interminables sur un verre, une télécommande ou un petit appareil.
Très utile pour le contexte (échanges à distance, sinistre). À compléter par des gros plans et du texte.
Permet d’anticiper et de prioriser les actions, surtout pour prévenir les dégâts des eaux (joints, siphons, humidité).
Documente l’étendue des dommages, structure la déclaration et le suivi avec des preuves datées.
Cas fictif, construit à partir de situations typiques du 3e autour de Part-Dieu / Villette.
T2 meublé de 41 m², proche Part-Dieu.
Rotation : 10 mois de location, puis changement de locataire.
Équipements : plaque, hotte, frigo, lave-linge, volets roulants, parking en sous-sol avec télécommande.
Constats :
Sous évier : légère humidité, odeur, début de trace sur le fond du meuble.
Salle d’eau : joint silicone en angle qui commence à se décoller.
Sol séjour : micro-rayures diffuses + une rayure plus marquée près de la table.
Inventaire : 1 verre manquant, une poêle très rayée, télécommande parking présente mais pile faible.
Décisions (priorisées) :
Risque sinistre : remplacement siphon/joint et contrôle étanchéité sous évier.
Salle d’eau : refaire le joint silicone d’angle.
Accès : changer la pile de télécommande parking et la tester.
Inventaire : compléter le verre, remplacer la poêle.
Sol : description précise + photo horodatée de la rayure marquée.
Sous évier : photo horodatée sec après réparation.
Salle d’eau : photo des joints refaits.
Inventaire : quantités listées (verres, assiettes, couverts), appareils testés.
Accès : télécommande parking + badge immeuble + clés cave (quantité + photo).
Effet : l’entrée verrouille les points sensibles (sol, étanchéité, inventaire, accès).
Constats factuels :
Four : encrassé (dépôts visibles).
Mur chambre : 2 impacts (1-2 cm) près du bureau.
Sol : rayures comparables à l’entrée, pas d’aggravation nette sauf une petite marque de 3 cm près du canapé.
Inventaire : OK, mais télécommande parking rendue sans capot (cassé).
Traitement :
Propreté : description par zone (four) + photo si nécessaire.
Impacts : localisés, mesurés, comparés à l’entrée.
Accès : élément abîmé (capot) acté clairement.
Le voisin du dessous signale une trace au plafond côté cuisine.
Réflexes :
Vérification immédiate sous évier : humidité retrouvée, suspicion de fuite lente.
Coupure d’eau, protection, photos horodatées (sous évier, arrivées d’eau, traces).
Contact Eau du Grand Lyon si doute sur fuite avant compteur / urgence eau ; sinon déclaration d’assurance avec dossier clair.
Résultat :
Même si l’origine exacte dépendra de la recherche de fuite, la chronologie et les preuves sont propres, ce qui accélère le traitement et évite les débats.
Part-Dieu : meublés, mobilité pro, annexes (parking/local vélo), équipements modernes à tester (volets roulants, VMC).
Préfecture : appartements plus patrimoniaux, attention aux sols et peintures.
Montchat : secteur résidentiel, logements familiaux, annexes fréquentes (cave/garage), extérieurs parfois.
Sans-Souci / Dauphiné-Lacassagne : rotations plus fréquentes, studios/T2, inventaire meublé à bétonner.
La Villette / La Buire : secteurs mixtes, copropriétés récentes, accès et badges à sécuriser.
