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Propriétaire, locataire ou agence ?
Nos états des lieux s’adaptent à tous les profils.
Trouver un logement en location, le rendre, le remettre en état, gérer une location meublée quelques semaines par an… en Seine-et-Marne (77), beaucoup de situations se jouent sur des détails très concrets. Un robinet qui goutte, une trace d’humidité derrière un meuble, une rayure sur un parquet, un compteur difficile à lire, une clé manquante, un ballon d’eau chaude capricieux. Ce sont souvent ces petites choses qui se transforment en discussions longues (et parfois en litiges) si elles ne sont pas décrites clairement, avec des photos datées, des relevés précis et un état des lieux rédigé de façon lisible.
Cette page explique, de manière pratique et sans discours commercial, comment s’organisent les principaux constats et états des lieux en Seine-et-Marne, ce qu’il faut préparer, ce qu’on peut demander, ce qu’il vaut mieux éviter, combien prévoir en budget, et vers qui se tourner localement quand une situation se complique. Les exemples citent des villes où les locations sont fréquentes comme Meaux, Chelles, Melun, Pontault-Combault, Savigny-le-Temple, Champs-sur-Marne, Torcy, Fontainebleau, Lagny-sur-Marne, Villeparisis, Montereau-Fault-Yonne, Provins, Nemours ou Serris, avec des conseils applicables partout dans le département.
Un état des lieux utile n’est pas un texte beau ou très long pour faire sérieux. C’est un document qui permet à deux personnes qui ne se connaissent pas (ou plus) de se mettre d’accord sur des faits : l’état du logement à un instant T, pièce par pièce, équipement par équipement, avec un vocabulaire simple, des mesures quand c’est nécessaire, et des photos exploitables.
Un bon état des lieux doit permettre de répondre, plus tard, à des questions très basiques, sans interprétation :
Est-ce que c’était déjà abîmé, ou est-ce apparu après l’entrée ?
Est-ce que c’est une usure normale, ou une dégradation ?
Est-ce que l’équipement fonctionne, et dans quelles conditions ?
Est-ce que le logement était propre, ventilé, sans trace de fuite visible ?
Est-ce que les compteurs ont été relevés, et quand ?
En Seine-et-Marne (77), les biens sont très variés : appartements récents en zone dense (Chelles, Champs-sur-Marne, Torcy), maisons familiales (Pontault-Combault, Savigny-le-Temple), logements proches de zones touristiques ou de passage (Fontainebleau, Provins, Serris). Le même type de problème ne se traite pas pareil : un studio chauffé à l’électrique n’a pas les mêmes points sensibles qu’une maison avec chaudière, ballon thermodynamique, VMC et jardin.
L’état des lieux d’entrée sert à figer l’état du logement au moment où le locataire prend possession des lieux. C’est aussi le bon moment pour relever ce qui est acceptable tel quel, et ce qui mérite d’être signalé tout de suite au bailleur, sans attendre.
Côté bailleur (ou mandataire), il est utile d’avoir :
Le bail (ou au moins les informations clés : date d’entrée, liste d’équipements, type de location vide/meublée).
Les notices, codes, et éléments pratiques : code boîte aux lettres, badge, télécommande, référence de peinture si connue.
Une check-list des équipements présents (surtout en meublé).
Un accès dégagé aux compteurs (eau, électricité, gaz) et à la VMC/chaudière.
Côté locataire :
Prendre 10 minutes pour faire un tour avant de signer quoi que ce soit, pour repérer les choses à noter.
Prévoir de tester : volets, fenêtres, chasse d’eau, plaques, hotte, prises visibles, radiateurs accessibles.
Avoir son téléphone chargé si des photos complémentaires sont nécessaires.
Dans la pratique, les litiges ne viennent pas d’un mur un peu marqué si c’est écrit clairement. Ils viennent de formulations vagues : bon état, correct, propre. Mieux vaut une description factuelle, du type :
mur côté fenêtre : 2 traces noires verticales de 8-10 cm
parquet : rayure en arc de cercle, 12 cm, près de la porte
joint de baignoire : noircissement léger, angle droit
hotte : aspiration faible (test papier), filtre gras
VMC : bruit présent au démarrage
Les photos horodatées, prises dans le bon angle, aident énormément quand on doit comparer une entrée et une sortie.
L’état des lieux de sortie se compare à celui d’entrée. C’est la comparaison qui fait foi, pas l’impression générale. On peut rendre un logement propre et malgré tout avoir une dégradation (un choc sur une porte, une fissure de vasque, un trou non rebouché). À l’inverse, on peut avoir un logement vécu mais avec uniquement de l’usure normale.
Sans rentrer dans les discussions juridiques interminables, retenez une logique qui fonctionne souvent :
Usure normale : liée au temps et à l’usage raisonnable (peinture qui se matifie, joints qui jaunissent légèrement, moquette qui s’aplatit).
Dégradation : choc, casse, manque d’entretien manifeste (trou, brûlure, moisissure installée faute d’aération, casse de poignée, tache incrustée).
En Seine-et-Marne (77), l’humidité est un sujet fréquent dans certains logements : mauvaise ventilation, pièces d’eau mal aérées, meubles collés aux murs extérieurs. Si des traces apparaissent, la question revient toujours : est-ce un défaut du logement (VMC insuffisante, infiltration) ou un défaut d’usage (aération inexistante, chauffage coupé, séchage du linge en continu) ? La meilleure réponse, c’est une description précise, datée, et des photos.
Beaucoup de locataires hésitent : Je repeins tout ou pas ?. Repeindre peut aider si c’est fait correctement et dans une teinte adaptée, mais peut aussi aggraver les choses si la peinture est mal appliquée, si la couleur ne correspond pas, ou si elle masque une trace d’humidité.
En pratique :
Reboucher proprement les trous (chevilles, cadres) est presque toujours une bonne idée.
Faire un nettoyage de restitution (grille de four, hotte, siphons, joints, vitres) évite des remarques inutiles.
Repeindre seulement si vous savez faire, ou si l’état est vraiment dégradé, et idéalement en accord avec le bailleur.
Le mot contradictoire signifie simplement que les parties sont présentes (ou représentées) et peuvent constater ensemble. Dans la réalité, c’est surtout une manière de remettre du calme dans une situation où chacun pense que l’autre exagère.
Un état des lieux contradictoire bien mené repose sur :
Une trame identique pour l’entrée et la sortie.
Un vocabulaire neutre, descriptif, sans jugement.
Des photos prises au même endroit, dans le même sens, quand c’est possible.
Des relevés de compteurs faits ensemble, avec photo du compteur.
Quand une discussion tourne en boucle, le retour aux faits (mesures, photos, localisation précise) est souvent ce qui débloque.
Une photo n’aide que si on peut répondre à trois questions : où, quoi, quand. L’horodatage répond au quand, mais il reste à prouver le où et le quoi.
Conseils simples qui changent tout :
Faire une photo large de la pièce, puis une photo détail.
Ajouter un repère de taille pour une rayure ou un éclat (règle, pièce, ou simplement la main).
Photographier les éléments à forte discussion : éviers, vasques, parois de douche, plaques, plan de travail, bas de murs, plinthes, portes.
Pour les compteurs : photo bien nette, puis photo plus large montrant l’emplacement.
Si une photo est floue, sombre, ou prise trop près, elle sert rarement. Mieux vaut moins de photos, mais exploitables.
Dans une location meublée (courante à Serris, Chessy, Torcy ou Fontainebleau), l’inventaire ne doit pas seulement dire “1 canapé”. Il doit permettre de vérifier l’état et l’équipement.
Un inventaire utile précise :
La nature (canapé convertible, table extensible…)
La quantité
L’état (taches, accrocs, usure des accoudoirs, stabilité)
Les accessoires (télécommande, câbles, notice, housse, pieds)
Les éléments consommables si vous choisissez de les mentionner (ampoules en place, nombre de clés, badges, etc.)
Astuce pratique : quand un équipement est fragile (micro-ondes, lave-vaisselle, aspirateur), noter qu’il a été testé le jour J, et dans quelles conditions, évite le fameux il ne marchait déjà pas.
La visite virtuelle 360° n’est pas là pour faire joli. Elle est utile quand :
Le logement est grand (maison, grand T3/T4) et on veut garder une vue d’ensemble.
La location est saisonnière, avec rotation rapide, et besoin de tracer l’état après chaque séjour.
Il y a des zones difficiles à décrire (enfilade, mezzanine, dépendances, garage, extérieur).
Une visite 360° ne remplace pas les photos de détail, mais elle contextualise. Elle permet de montrer l’agencement, l’état général, et d’éviter les discussions du type ce n’était pas comme ça quand l’entrée/sortie a été faite vite.
Une visite locative, avant l’entrée (ou en cours de bail), peut servir à :
repérer un entretien nécessaire (joint, siphon, fuite lente),
rappeler les règles d’usage (aération, chauffage minimum l’hiver),
noter l’état d’un équipement qui commence à faiblir.
C’est particulièrement utile en Seine-et-Marne (77) dans les logements où l’humidité peut s’installer vite si la ventilation est mauvaise, ou dans les maisons où un défaut de gouttière ou une infiltration peut passer inaperçu plusieurs mois.
La location saisonnière n’a pas la même logique qu’un bail classique. Le risque principal, ce sont les micro-dégradations répétées : verres cassés, draps tachés, serrure forcée, mobilier déplacé, taches sur canapé, odeurs persistantes.
Pour rester serein :
Faire un mini-état des lieux très rapide à chaque rotation, avec photos clés (salon, cuisine, salle de bain, literie).
Avoir un inventaire rotation (ce qui doit être présent à chaque arrivée).
Mettre de côté un budget d’entretien régulier (linge, joints, filtres, petites réparations). C’est plus efficace que de chercher un responsable à chaque fois.
Dans des secteurs touristiques ou à forte mobilité comme Fontainebleau, Provins ou le secteur de Serris/Val d’Europe, la traçabilité est votre meilleure assurance au quotidien.
Un sinistre, c’est du stress, et souvent des délais imposés par l’assurance. Là encore, les faits priment.
Couper l’eau si nécessaire, sécuriser l’électricité si une fuite touche des prises.
Prendre des photos immédiatement : origine supposée, zones touchées, plafond, murs, sols, meubles.
Noter la date/heure, les premières constatations, et les actions réalisées (coupure, appel plombier, etc.).
Prévenir l’assurance selon les modalités du contrat.
Si les secours sont nécessaires, le SDIS de Seine-et-Marne est joignable via les numéros d’urgence 18 ou 112, et dispose aussi d’un standard au 01 60 56 83 00 (si ce n’est pas une urgence immédiate).
Après un incendie ou un début d’incendie, on a envie de nettoyer tout de suite. Pourtant, il faut d’abord :
sécuriser les lieux,
documenter les dommages (photos, vidéos),
conserver les éléments pouvant intéresser l’expertise (appareil, multiprise, disjoncteur concerné) tant que l’assureur n’a pas donné le feu vert.
Un constat détaillé sert à dater, localiser, et décrire : traces de fumée, suie, odeurs, dégâts d’eau liés à l’extinction, et atteintes aux biens.
Les prix varient selon la surface, le niveau d’équipement, le déplacement (Meaux n’est pas Nemours, et Chelles n’est pas Provins), le délai, et la complexité (meublé avec inventaire complet, logement avec extérieur, dépendance, etc.). Plutôt que de donner un chiffre unique qui ne correspondra à personne, il est plus utile de raisonner en budget global entrée + sortie et en coûts annexes.
États des lieux : généralement facturés au logement, avec une hausse quand il y a inventaire détaillé, photos nombreuses, ou visite 360°.
Nettoyage de restitution : c’est souvent le poste qui fait la différence en sortie. Un ménage classique ne suffit pas toujours (hotte, four, calcaire, joints).
Petites réparations : rebouchage, remplacement de joint, poignée, flexible de douche, ampoule, etc.
Remise en état : peinture partielle, retouches, traitement anti-moisissure si nécessaire (et surtout correction de la cause).
Astuce simple : si vous êtes bailleur, prévoir chaque année un petit budget préventif (joints, siphons, VMC, révision chaudière si concerné) coûte généralement moins cher qu’un sinistre ou qu’un départ conflictuel.
Quand une situation se bloque, les bons interlocuteurs sont rarement un ami qui s’y connaît. En Seine-et-Marne, plusieurs services publics peuvent aider, selon le sujet.
L’ADIL informe et conseille sur les questions liées au logement (droits et obligations, bail, charges, litiges courants). Vous pouvez contacter :
ADIL 77 - antenne de Meaux : 52 rue de l’Abreuvoir, 77100 Meaux, téléphone 01 60 25 11 81.
ADIL 77 - antenne de Melun : 9 place Praslin, 77000 Melun, téléphone 01 64 87 09 87.
Pour être orienté, obtenir une information juridique générale ou être dirigé vers les bons dispositifs, le Point-justice de Melun est une porte d’entrée utile : 2 passage Lebarbier, 77000 Melun, téléphone 01 64 52 53 57.
Pour certaines démarches administratives (selon votre situation), la Préfecture de Seine-et-Marne est à Melun. Le contact téléphonique indiqué est le 01 64 71 77 77.
En cas de procédure, de contentieux ou de démarches judiciaires, le Tribunal judiciaire de Melun est l’un des repères du département : 2 avenue du Général Leclerc, 77000 Melun, téléphone 01 64 79 80 00.
Pour les urgences : 18 ou 112. Le SDIS 77 a aussi un standard (hors urgence immédiate) au 01 60 56 83 00, et un contact email indiqué.
Un appartement T2 d’environ 45 m² à Meaux est mis en location vide. Le logement a été rafraîchi (peinture récente), la cuisine est équipée (meubles, plaques), salle de bain avec baignoire et VMC. Le bail démarre début mars. Le bailleur veut un état des lieux précis, mais sans chercher la petite bête. Le locataire, lui, a déjà eu une mauvaise expérience de dépôt de garantie retenu pour rien et veut être sûr que tout est noté.
Le jour de l’entrée, la visite dure un peu plus longtemps que prévu, parce qu’on teste vraiment :
fenêtres et volets (fermeture, sangle, poignées),
robinetterie (pression, fuite au siphon),
ventilation (débit et bruit),
plaques (allumage, chauffe),
porte d’entrée (serrure, jeu, clé).
Le document final note des points précis, par exemple :
mur séjour côté cuisine : micro-traces au niveau des interrupteurs
plan de travail : un éclat de 3 mm près de l’angle
joint baignoire : légèrement jauni sur 20 cm, côté robinetterie
VMC : bruit continu faible, fonctionnement constaté
Des photos horodatées accompagnent les éléments discutables. Résultat : le locataire signe sereinement, et le bailleur sait qu’il ne se retrouvera pas avec un débat c’était déjà là.
Six mois plus tard, le locataire signale une odeur d’humidité dans la salle de bain. Une courte visite locative permet de constater :
une aération trop faible (grille VMC poussiéreuse),
un tapis de bain qui reste humide, posé contre la baignoire,
un meuble collé au mur extérieur.
Des photos et une note datée sont prises. Le locataire accepte de changer ses habitudes (aération, décoller le meuble, essuyer les surfaces), et le bailleur fait nettoyer la bouche VMC. Coût limité, problème stoppé avant qu’il ne devienne une moisissure installée.
Deux ans plus tard, le locataire quitte le logement. Cette fois, ce qui compte est la comparaison :
Les micro-traces aux interrupteurs ont un peu augmenté : c’est noté comme traces d’usage, sans dramatiser.
Deux trous de cadres ont été mal rebouchés : c’est factuel (diamètre, emplacement).
Le four est rendu avec graisse incrustée : constat précis, photo.
Le joint baignoire est plus noirci qu’à l’entrée : constat, photo, et discussion sur l’entretien.
Le document permet de trier : ce qui relève de l’usage normal, ce qui relève d’un nettoyage à refaire, ce qui relève d’une petite remise en état. Plutôt que de partir sur un forfait contestable, on chiffre des actions concrètes (ménage ciblé, rebouchage propre, éventuellement joint à remplacer). La sortie se termine sans escalade.
Pendant la relocation suivante, à Chelles, un incident arrive dans un autre bien du même bailleur : un dégât des eaux en plafond, chez le voisin du dessous. Les bons réflexes font gagner du temps :
Photos immédiates de la fuite et des zones humides.
Date/heure et description de l’évolution (tache qui s’étend, gouttes, odeur).
Coupure d’eau, puis appel d’un professionnel pour rechercher l’origine.
Déclaration à l’assurance avec un dossier photo propre.
Le SDIS n’est pas sollicité car il n’y a pas de danger immédiat, mais le bailleur garde en tête les numéros d’urgence 18/112 et le standard indiqué du SDIS 77 au cas où la situation dégénère (écoulement important, risque électrique).
Le constat détaillé sert ensuite à l’assureur : localisation, étendue, dommages visibles, et éléments cohérents dans le temps. Là encore, ce ne sont pas les grands mots qui aident, mais les faits : surfaces touchées, matériaux, photos nettes, chronologie.
Quelques habitudes, très simples, rendent les états des lieux plus fluides, que vous soyez à Meaux, Melun, Chelles, Pontault-Combault, Savigny-le-Temple, Champs-sur-Marne, Torcy, Lagny-sur-Marne, Villeparisis, Montereau-Fault-Yonne, Provins, Nemours ou Serris :
Garder la même logique d’une visite à l’autre : toujours le même ordre de pièces, toujours les mêmes points contrôlés.
Décrire au lieu de juger : trace noire 10 cm est plus utile que sale.
Faire des photos lisibles : lumière, recul, puis détail.
Ne pas oublier les éléments périphériques : cave, parking, balcon, jardin, local poubelles, badges.
Relevés de compteurs en photo : ça évite 90% des débats.
Équipements testés : mieux vaut écrire testé, fonctionne que bon état (ou ne rien écrire du tout).
